రాష్ట్రంలో పట్టణ స్థానిక సంస్థల పరిధిలో విచ్చలవిడిగా వ్యాపార, వాణిజ్య, పారిశ్రామిక కార్యకలాపాలు సాగించుకునేందుకు, భూమి కొద్దిమంది సంపన్నుల చేతుల్లో పోగుపడేందుకు జోనింగ్ రెగ్యులేషన్లలో భారీ మార్పులు చేస్తూ రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఈ నెల17న జీవో 157 విడుదల చేసింది. పట్టణాల్లో ప్రైవేట్ పెట్టుబడుల కోసం జోన్స్ రెగ్యులేషన్స్ను బలహీనం చేయడం ఈ స్థాయిలో మరే రాష్ట్రంలోనూ లేదు. కేంద్ర బిజెపి ప్రభుత్వ ఆదేశాలను అన్ని రంగాల్లో కూటమి ప్రభుత్వం వేగంగా అమలు చేస్తున్నది.
జోనింగ్ రెగ్యులేషన్లు అంటే ఏమిటి? పట్టణ ప్రాంతాల్లో భూ వినియోగాన్ని నియంత్రిస్తూ వివిధ జోన్లుగా విభజిస్తారు. మాస్టర్ ప్లాన్స్, అభివృద్ధి ప్లాన్స్, టౌన్ ప్లానింగ్ రూపంలో పట్టణాలు, నగరాలు, వాటి చుట్టూ ఉన్న ప్రాంతాలకు సంబంధించి ఒక క్రమ పద్ధతిలో అభివృద్ధి, విస్తరణకు 20 నుండి 40 ఏళ్ల వరకు అమలులో ఉండే మాస్టర్ ప్లాన్లు తయారు చేసి అమలు చేస్తారు. దీనికి అనుసంధానంగా పట్టణం లేదా నగరాన్ని వివిధ జోన్లుగా వర్గీకరిస్తారు. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కొత్తగా విడుదల చేసిన జీవోలో పట్టణాల్లో, నగరాల్లో నివాస, వాణిజ్య, పబ్లిక్, రిక్రియేషన్, పారిశ్రామిక, రవాణా, వ్యవసాయ, అభివృద్ధి నియంత్రిత అనే తొమ్మిది జోన్లుగా విభజించింది. ఈ జోన్లలో వ్యక్తిగత లేదా ప్రభుత్వ భూమి అయినా వాటి వినియోగం ఏయే కార్యకలాపాలకు వినియోగించుకోవటానికి హక్కులు ఉన్నాయో నిర్ణయించబడతాయి. ఏయే నిషేధిత కార్యకలాపాలకు వినియోగించకూడదో కూడా ప్రకటిస్తారు. వీటినే జోనింగ్ రెగ్యులేషన్లంటాం. ఉదాహరణకు నివాస ప్రాంతాల్లో పెద్ద వ్యాపార, వాణిజ్య కార్యకలాపాలకు భూమిని వినియోగించకూడదు. సినిమా హాళ్లు, ఫంక్షన్ హాళ్లు, షాపింగ్ మాళ్లు వంటి వాటికి భూమిని వినియోగించకూడదు. అలాగే రోడ్లు, వీధులు, భూమి విస్తీర్ణాన్ని బట్టి నివాస, వాణిజ్య భవనాల అంతస్తులు ఎంత ఎత్తు వరకు నిర్మించుకోవచ్చో పరిమితులు విధించబడతాయి. కొన్ని ప్రాంతాల్లో అసలు భవన నిర్మాణాలకు అనుమతులు నిషేధించబడతాయి.
పారిశ్రామిక జోన్లో కూడా రెగ్యులేషన్లు అన్ని రకాల పరిశ్రమల ఏర్పాటుకు అనుమతించబడవు. ప్రమాదకర పరిశ్రమలు, కాలుష్య కారక పరిశ్రమలు పట్టణాలకు దగ్గరలో నిర్మాణానికి అనుమతించబడవు. ఈ విధంగా ప్రజల ఆరోగ్యం, భద్రత, పర్యావరణ సమతుల్యత, ఎక్కువ మంది జనాభా ఒకే చోట కేంద్రీకరించకుండా భూ వినియోగం పై నియంత్రణలు విధించి జోనింగ్ రెగ్యులేషన్ల ద్వారా అమలు చేస్తారు. ముఖ్యంగా పట్టణ భూమి కొద్దిమంది చేతుల్లో కేంద్రీకరణ కాకుండా, భూమి విలువ నియంత్రణతో పాటు స్పెక్యులేట్ కాకుండా జోనింగ్ ద్వారా కట్టడి చేస్తారు. పట్టణ భూమి అందరికీ అందుబాటులో ఉండేలా, భూమిపై సామాజిక పంపిణీ, ఉమ్మడి ఆస్తులు సామాజిక ప్రయోజనాలకు అనుగుణంగా ఉండేలా భూవినియోగం వివిధ జోన్లులో నిర్దేశించ బడుతుంది.
ఇప్పుడు ఈ నియంత్రణలన్నింటికి తిలోదకా లిస్తున్నారు. అన్ని జోన్లలో ప్రైవేట్ పెట్టుబడి కార్యకలాపాలకు భూమిని వినియోగించుకునేందుకు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం జోనింగ్ రెగ్యులేషన్లను సరళతరం చేసింది. నివాస ప్రాంత జోన్లలో కూడా అర్బనైజబుల్ ప్రాంతం అని మరో ఉప కేటగిరిని ప్రభుత్వం సృష్టించింది. వ్యవసాయ భూములకు కూడా దీనిని వర్తింపజేసింది. ఆ ఉప జోన్లో పెద్ద పెద్ద వ్యాపార, వాణిజ్య కట్టడాలకు, కార్యకలాపాలకు అనుమతిస్తారు. అలాగే ఇప్పటివరకు నివాస ప్రాంతాల్లో నిషేధించబడిన కళ్యాణ మండపాలు, ఫంక్షన్ హాళ్లు, బడా కమర్షియల్ కాంప్లెక్స్లు, కార్పొరేట్ కాలేజీలు వంటి వాటికి అనుమతి ఇస్తున్నారు. నివాస ప్రాంత జోన్ కు అనుకొని మిశ్రమ జోన్ ఉంటే అక్కడ డేటా సెంటర్ల వంటి వాటిని కూడా అనుమతిస్తారు.
జోనింగ్ రెగ్యులేషన్స్ సరళీకరణ ద్వారా పట్టణ, నగర అన్ని ప్రాంతాల్లో వ్యాపార, వాణిజ్య, పారిశ్రామిక కార్యకలాపాలు స్వేచ్ఛగా సాగిపోతాయని రాష్ట్ర ప్రభుత్వం జీవో లో పేర్కొన్నది. సులభతర వాణిజ్యంలో భాగంగా వాణిజ్య యాక్షన్ ప్లాన్ సంస్కరణలు (బి.ఆర్.ఎ.పి) గా వీటిని తెలియజేసింది.
నయా ఉదారవాద పట్టణ సంస్కరణల్లో భాగంగా గత మూడు దశాబ్దాలుగా పట్టణ రంగంలో ప్రవేట్ పెట్టుబడికి ఎలాంటి నిబంధనలు లేకుండా స్వేచ్ఛగా లాభాలు పోగేసుకోవటానికి, సంపదను, భూ కేంద్రీకరణను పెంచుకోవటానికి, ప్రజా వనరులను, ప్రభుత్వ ఆధీనంలో ఉండే ఉమ్మడి ఆస్తులను, మాలిక సదుపాయాలు, పౌర సేవలను సొంత స్థిర ఆస్తులుగా మార్చుకోవడానికి పాలక వర్గాలు తీవ్ర ప్రయత్నం చేస్తూ వస్తున్నాయి. బిజెపి కేంద్రంలో అధికారంలోకి వచ్చిన తరువాత వీటి అమలను తీవ్రతరం చేసింది. గతంలోనే పట్టణ గరిష్ట పరిమితి చట్టాన్ని రద్దు చేశారు. ఇటీవల నీతి ఆయోగ్ దేశవ్యాప్తంగా పట్టణ ప్రణాళిక, జోనింగ్ వ్యవస్థ ప్రైవేట్ పెట్టుబడి కార్యకలాపాలకు అనుగుణంగా దేశవ్యాప్తంగా మార్పులు చేయాలని అన్ని రాష్ట్రాలకు ఆదేశాలు ఇచ్చింది. నగరాల్లోని మురికివాడల ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ (ఎఫ్.ఎస్.ఐ)ను తీసుకొచ్చి వారి స్థలాలను ప్రైవేట్ సంస్థలకు కట్టబెడుతున్నారు.
రాష్ట్రంలో తెలుగుదేశం, జనసేన పార్టీలు బిజెపి తో జత కట్టి అధికారంలోకి వచ్చిన దగ్గర నుండి ఈ సంస్కరణలు పట్టణాల్లో విచ్చలవిడిగా అమలు చేస్తున్నది. ప్రజల ప్రయోజనాలను దెబ్బదీసి ప్రైవేట్ పెట్టుబడి దోపిడీకి గేట్లన్నీ ఎత్తేశారు. ఇటీవల రాష్ట్రంలోని అన్ని మున్సిపాలిటీలు, నగర పాలక సంస్థలు నిర్వహిస్తున్న పౌర సేవలు, మౌలిక సదుపాయాలు, ఆస్తులన్నీ ప్రైవేట్ పరం చేయాలని 673 జీవో ను కూడా విడుదల చేసింది.
ఇక రాష్ట్ర రాజధాని అమరావతికి ప్రత్యేకమైన మాస్టర్ ప్లాన్, జోనింగ్ రెగ్యులేషన్లు అమలు చేస్తున్నారు. రాజధాని పూర్తిగా అప్పులతో, ప్రైవేట్ పెట్టుబడులతో నిర్మిస్తున్న కార్పొరేట్ క్యాపిటల్. భూ కేటాయింపులు మొత్తం ప్రైవేట్ పెట్టుబడుల చుట్టూ వారి ప్రయోజనాలకు అనుగుణంగా జరుగుతున్నాయి. వీటికి అనేక కొత్త కొత్త పేర్లు, సిటీలు సృష్టిస్తున్నారు. రాజధాని జోనింగ్ నిబంధనలు వ్యాపార, వాణిజ్య, పారిశ్రామిక కార్యకలాపాలను నియంత్రించదు. వీటి విచ్చలవిడి అరాచక చర్యలలో జోక్యం చేసుకోకుండా అచేతనంగా ఉంటుంది. అంతేకాకుండా పౌరుల జీవన కోణం, పర్యావరణం వంటివి ఈ జోనింగ్ వ్యవస్థలో ప్రాధాన్యత ఉండవు. కేవలం మార్కెట్ సూత్రాలు ఆధారంగా పెట్టుబడి ప్రయోజనాలతో పాటు ధనిక, ఉన్నతి తరగతి, వారి అవసరాలు, ప్రయోజనాలు చుట్టూ పట్టణ ప్రణాళిక, జోనింగ్ విధానం మారింది. ప్రతి ప్రాజెక్టు ఈ విధానంతోటే రూపొందిస్తున్నారు. అమలులోకి తీసుకొస్తున్నారు. ప్రభుత్వం పూర్తిగా సంపన్నుల ఆస్తికి కాపలాదారుడిగా మారిపోతున్నది.
పట్టణ ప్రాంతాల్లో నే కాదు రాష్ట్రంలో అన్ని రకాల భూవినియోగంపై ప్రభుత్వ నియంత్రణలన్నీ సడలించి స్వేచ్ఛా మార్కెట్ శక్తుల ఇష్టారాజ్యానికి వదిలేసింది. ఎగుమతి, వాణిజ్య పంటల వైపు రాష్ట్ర వ్యవసాయాన్ని మార్చేందుకు తీవ్ర ప్రయత్నం చేస్తున్నారు. దీంతో వ్యవసాయ భూ వినియోగంలో అనేక మార్పులు వేగంగా చోటుచేసుకుంటున్నాయి. గత ఐదేళ్లలో 30 లక్షల టన్నుల ఆహారధాన్యాల ఉత్పత్తి తగ్గిపోయింది. వరి ధాన్యం ఒక్కటే 136 లక్షల టన్నుల నుండి 112 లక్షల టన్నులకు పడిపోయింది.
వ్యవసాయ భూమి పెద్ద ఎత్తున వ్యవసాయేతర కార్యకలాపాలకు విచ్చల విడిగా మార్చబడుతున్నది. పారిశ్రామిక కారిడార్లు, ప్రత్యేక ఆర్థిక మండళ్లు, ఫార్మా, రసాయన పార్కులు, ఎలక్ట్రానిక్, ఐటీ, టూరిజం...ఇలా అనేక పేర్లతో రైతుల నుండి బలవంతాన భూ సేకరణ సాగిస్తున్నది. పునరుత్పాదక విద్యుత్ ఉత్పత్తి పేర లక్షల ఎకరాల వ్యవసాయ భూమిని ప్రైవేట్ కార్పొరేట్ సంస్థలకు ధారాదత్తం చేస్తున్నది. పెట్టుబడుల సమ్మిట్, విశాఖ, అమరావతి, తిరుపతి ప్రాంతీయ అభివృద్ధి ప్రణాళికల పేర భారీగా రైతుల వ్యవసాయ భూములను బలవంతపు సమీకరణకు కూడా పూనుకుంటున్నది.
అంతేగాక రియల్ ఎస్టేట్ కార్యకలాపాలకు అదుపు ఆజ్ఞ లేకుండా వ్యవసాయ భూములు మళ్లింపునకు ప్రభుత్వం మద్దతు ఇస్తున్నది. గతంలో ఉన్న వ్యవసాయేతర భూ వినియోగ చట్టం (నాలా)ను కూడా చంద్రబాబు ప్రభుత్వం ఇటీవల రద్దు చేసింది. తాజాగా వ్యవసాయ భూములను సంపన్నులు ఫామ్ హౌస్ క్షేత్రాల ఏర్పాటుకు కూడా అనుమతించింది.
అటవీ ప్రాంతంపైనా కార్పొరేట్లకు స్థిరాస్తి హక్కులు కల్పించేందుకు కేంద్ర బిజెపి ప్రభుత్వం అటవీ చట్టాలు మార్చటానికి ప్రయత్నం చేస్తున్నది. చంద్రబాబు కూటమి రాష్ట్రంలో ఈ అటవీ భూములను, సంపదను, ఖనిజ వనరులను కార్పొరేట్ శక్తులకు సొంత ఆస్తులుగా మార్చేందుకు తీవ్ర చర్యలకు ఒడిగట్టింది. ఇప్పటికే పాడేరు, అరకు, మన్యం జిల్లాల్లో వేలాది ఎకరాలను పంప్డ్ విద్యుత్ స్టోరేజ్ పేర అదానీ, నవయుగ వంటి సంస్థలకు కట్టబెట్టింది. బాక్సైట్ తవ్వకాలకు మరల తెరలేపింది.
స్థూలంగా నేడు రాష్ట్రంలోనూ, దేశంలోనూ పట్టణ ప్రణాళికల్లో, జోనింగ్ రెగ్యులేషన్లలో తీసుకొస్తున్న మార్పులు చాలా ప్రమాదకరమైనవి. శ్రామిక ప్రజలకు అనేక అవసరాలు తీర్చే భూ వినియోగం నుండి మార్కెట్ దోపిడీకి అనుగుణంగా భూ వినియోగ చట్టాల్లో, నిబంధనల్లో తీవ్రమైన మార్పులు తెస్తున్నారు. దీనివల్ల శ్రామిక జనావళి చేతుల్లో ఉన్న చిన్న పాటి భూయాజమాన్యం లేక సామూహిక భూయాజమాన్యం నుండి కొద్ది మంది చేతుల్లో భూ బదలాయింపు, కేంద్రీకరణకు దారితీస్తుంది. ఈ యాజమాన్య మార్పు భూమిని ఉపయోగించే ప్రయోజనంలో కూడా మార్పు తీసుకొస్తుంది. ఇది అత్యంత ప్రమాదకరమైన మార్పు.
మన లాంటి దేశంలో భూవినియోగం సామాజిక ఉమ్మడి ప్రయోజనాలు రక్షించేలా ఉండాలి. భూవినియోగంపై ప్రభుత్వ నిబంధనలు, జోక్యం ఎప్పుడూ బలంగా ఉండాలి. స్వేచ్ఛా మార్కెట్ శక్తులకు ఎప్పటికీ వదిలివేయకూడదు. భూమి కొద్ది మంది చేతుల్లో కేంద్రీకరణను నిరోధించడానికి భూసంస్కరణలు ఎంత ముఖ్యమో భూవినియోగంపై కూడా ప్రభుత్వ నియంత్రణలు అత్యంత అవసరం. అత్యధిక సమాజ ప్రయోజనాలకు తిలోదకాలిచ్చి భూములను, వాటి వినియోగాన్ని కొద్దిమంది ప్రయోజనాలకు అనుగుణంగా మార్చకూడదు. అలా జరిగితే సమాజానికి తీవ్ర ముప్పు ఏర్పడుతుంది.
అంతేకాక భూమి కేవలం కొరత ఉన్న పకృతి వనరు మాత్రమే కాదు. కాల క్రమంలో సరఫరాను పెంచలేని వనరుగా కూడా మారిపోతుంది. కనుక భూమి నేడు దేశంలో సామాజిక యాజమాన్యంలో లేకపోయినా భూమి వినియోగం మాత్రం సామాజికంగానే నిర్ణయించబడాలి.
వ్యాసకర్త : డా. బి.గంగారావు
సెల్: 9490098792
కామెంట్లు (0)